La expansión de centros de datos para Inteligencia Artificial está reescribiendo una norma que parecía inamovible en Estados Unidos: los arrendamientos a 10-15 años que han sostenido durante décadas el negocio del colocation y el hyperscale. Según un informe de Moody’s Ratings recogido por la prensa especializada, los hiperescalares están firmando cada vez más contratos de alquiler de menor duración, alineados con el ciclo de vida del hardware de cómputo. La consecuencia, advierte la agencia, es un aumento de riesgo económico que no siempre se refleja con claridad en los estados financieros, justo cuando los compromisos de capacidad para IA se disparan.

La lógica industrial detrás de los arrendamientos cortos es comprensible: alquilar reduce la inversión inicial y permite más flexibilidad si la tecnología cambia. El problema, según Moody’s, es que esta flexibilidad puede ser en parte una ilusión: las condiciones reales de muchos contratos incluyen garantías fuera de balance que actúan como “paracaídas” para el propietario del centro de datos y que, en ciertos escenarios, se convierten en un coste potencial significativo para el inquilino. En la práctica, una estrategia diseñada para evitar CAPEX puede terminar pareciéndose mucho a deuda, pero con menos visibilidad para el inversor.

El mecanismo que preocupa: las Residual Value Guarantees

Moody’s pone el foco en una figura que gana peso en los contratos vinculados a IA: las Residual Value Guarantees (RVG). Simplificando, una RVG es un compromiso para cubrir la diferencia si el activo (por ejemplo, un centro de datos especializado) vale menos que una cifra acordada cuando el inquilino cancela el contrato, lo rescinde antes de tiempo o decide no renovarlo. En términos económicos, sirve para que el promotor y sus financiadores se sientan cómodos construyendo infraestructuras de miles de millones con un plazo de alquiler más corto de lo habitual.

La tensión aparece cuando la contabilidad no “captura” toda esa exposición. En el marco estadounidense, la activación de ciertos pasivos depende de juicios como si una renovación es “razonablemente segura”. En centros de datos para IA, donde los ciclos de hardware se aceleran y la estrategia puede variar en pocos años, el inquilino puede argumentar que no es “razonablemente seguro” que vaya a renovar. Eso permite, en algunos casos, que periodos de extensión y garantías asociadas queden fuera de las obligaciones reconocidas en el balance, aunque la exposición económica sea real.

Moody’s describe este efecto como un “aplazamiento” del reporte, en el que las divulgaciones oficiales no llegan a mostrar “toda la escala” del riesgo económico de largo plazo.

969.000 millones de dólares comprometidos, y 662.000 millones aún sin empezar

El dato que convierte el debate técnico en un asunto de mercado es el volumen. Según la agencia, los compromisos de los hiperescalares en centros de datos crecieron con fuerza en 2025, alcanzando 969.000 millones de dólares en arrendamientos futuros comprometidos. Más de dos tercios —662.000 millones— corresponden a arrendamientos que todavía no han comenzado.

Moody’s añade un punto de referencia que incomoda por su simplicidad: la parte de compromisos aún fuera de balance equivale al 113 % de la deuda ajustada más reciente de estos grupos. Dicho de otra forma: si una parte relevante de esos contratos se termina reflejando como obligaciones reconocidas, la foto de apalancamiento y los flujos de caja comprometidos pueden verse alterados de manera material.

La agencia anticipa un aumento de deuda ajustada y de salidas de caja relacionadas con arrendamientos en los próximos años. Aunque espera que el crecimiento de beneficios pueda amortiguar el golpe, introduce una advertencia que sobrevuela todo el ciclo de IA: existe incertidumbre sobre el crecimiento y, sobre todo, sobre la rentabilidad final del mercado de IA. Y, si el escenario se tuerce, una cartera grande de alquileres reduce flexibilidad financiera y operativa: un centro de datos alquilado no se puede vender ni pignorar para obtener financiación adicional.

Arrendar hoy para ocupar dentro de dos o tres años

Hay un elemento temporal que agrava la lectura de riesgo: muchos de estos arrendamientos cortos cubren activos en construcción o cerca de iniciarla. Es decir, el hiperescalares firma hoy, pero no toma control del activo hasta dos o tres años después. Para entonces, la demanda, la tecnología, los precios de GPU o incluso la estrategia corporativa pueden haber cambiado.

Moody’s conecta esta incertidumbre con el ciclo físico de la IA: componentes clave instalados en estos centros de datos suelen tener una vida útil de cuatro a seis años. Eso convierte la decisión de renovar el alquiler en algo más parecido a una decisión de inversión mayor, porque renovar suele implicar reinvertir en hardware para seguir siendo competitivo. En el momento de decidir, la empresa puede estar persiguiendo un plan de IA muy distinto al que justificó el contrato original.

Esa brecha temporal lleva a Moody’s a plantear una pregunta incómoda, también para el lado del propietario: si el contrato es corto y la renovación incierta, ¿por qué el arrendador —y sus acreedores— se sienten cómodos financiando un activo tan especializado?

Un ejemplo que ilustra el debate: SPVs, leases cortos y garantías grandes

El debate se complica todavía más cuando la financiación se estructura mediante vehículos de propósito especial (SPV). En estos esquemas, inversores externos financian y poseen el centro de datos, y luego el hiperescalares lo arrienda. La agencia recuerda que, desde el punto de vista económico, ese alquiler de largo recorrido se parece mucho a deuda, aunque contablemente pueda no aparecer con esa forma.

En ese contexto, el Financial Times citó el caso de Meta y un proyecto en Louisiana, donde la exposición potencial por garantía de valor residual alcanzaría hasta 28.000 millones de dólares. El ejemplo se utiliza para ilustrar el tipo de riesgo que puede quedar “enterrado” en notas y umbrales de probabilidad, en lugar de aparecer de forma directa como pasivo en el balance. Moody’s, según esa misma información, señala que realizará sus propias evaluaciones de probabilidad al analizar el crédito de estas compañías.

Qué deberían mirar inversores y analistas

La advertencia de Moody’s no se limita a un regaño contable: es una invitación a leer el ciclo de IA con gafas de riesgo financiero. Si los arrendamientos se acortan para adaptarse al hardware, pero se compensan con garantías y compromisos fuera de balance, la pregunta deja de ser “cuánto CAPEX se ahorran” y pasa a ser “qué obligaciones futuras se están asumiendo, en qué condiciones y con qué grado de opcionalidad real”.

Para el inversor, el reto es de transparencia. Para el mercado de centros de datos, el reto es de estructura: construir activos cada vez más especializados para IA exige confianza en contratos y en crédito; si esa confianza depende de garantías que no se ven fácilmente en los estados principales, aumenta el riesgo de malentendidos… y de reajustes bruscos cuando las condiciones cambien.

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Preguntas frecuentes

¿Qué riesgo financiero tienen los arrendamientos a corto plazo de centros de datos para IA?
Reducen la inversión inicial, pero pueden implicar compromisos futuros importantes (renovaciones, garantías y pagos) que limitan flexibilidad financiera si la rentabilidad de la IA no evoluciona como se espera.

¿Qué es una Residual Value Guarantee (RVG) en un contrato de centro de datos?
Es una garantía por la que el inquilino cubre una posible caída de valor del activo si cancela el alquiler o no lo renueva, protegiendo al arrendador y a sus financiadores frente a la incertidumbre del plazo.

¿Por qué parte de estos compromisos puede quedar fuera del balance?
Porque, bajo ciertas normas contables, si la renovación no se considera “razonablemente segura”, periodos de extensión y algunas garantías pueden no incorporarse a la deuda por arrendamiento reconocida, generando un desfase entre riesgo económico y pasivo reportado.

¿Qué deberían vigilar las empresas al firmar leases para data centers de IA en construcción?
El calendario real (ocupación en 2-3 años), la vida útil del hardware (4-6 años), los escenarios de renovación y las garantías asociadas (como RVGs), porque la decisión futura puede exigir reinversión y condicionar el plan de IA.