El auge de la inteligencia artificial y la nube está provocando una escalada sin precedentes en el precio del suelo para centros de datos. España se suma al tablero global junto a Estados Unidos, Europa del Norte y Asia-Pacífico.

En la segunda mitad de 2025, el mercado mundial del suelo para centros de datos ha entrado en una fase de ebullición. Los precios han alcanzado niveles récord, y lo que antes se consideraba un activo inmobiliario industrial más, hoy se ha convertido en la nueva divisa del crecimiento digital. Las principales tecnológicas —desde AWS y Microsoft hasta Google, Oracle y Meta— compiten por asegurar terrenos con acceso inmediato a energía y conectividad, factores que escasean a medida que crece la demanda de computación intensiva para inteligencia artificial, gaming y servicios financieros.

España se suma a la batalla por la infraestructura digital

El mercado español no ha quedado al margen. Madrid y sus alrededores, especialmente zonas como San Sebastián de los Reyes, Alcalá de Henares o Getafe, están viendo cómo los precios del suelo logístico se disparan ante el interés de gigantes tecnológicos y fondos de inversión. Barcelona, Valencia y áreas cercanas a Zaragoza también están captando atención por su conectividad, costes competitivos y avances en permisos ambientales.

Según fuentes del sector, el precio del metro cuadrado para proyectos de data center en algunas zonas de Madrid ha subido más del 35 % interanual, mientras que la disponibilidad de terrenos con acceso a subestaciones eléctricas se ha reducido drásticamente. Este fenómeno no es exclusivo de España: se observa también en Frankfurt, Virginia, Texas, Singapur o Johor (Malasia).

El nuevo cuello de botella: energía, permisos y fibra

En 2025, el valor del suelo para centros de datos no se mide solo en hectáreas, sino en kilovatios disponibles. En regiones donde la red eléctrica está al límite —como ocurre en Frankfurt o el norte de Virginia— los terrenos cerca de subestaciones, parques solares o hidroeléctricas se pagan hasta cuatro veces más que hace 18 meses.

Además, los desarrolladores priorizan zonas con tramitación ágil de licencias, acceso a agua para refrigeración y conectividad directa a redes de fibra oscura o puntos de interconexión. Es por ello que los mercados nórdicos —Suecia, Finlandia y ahora Noruega— están atrayendo a hiperescalares interesados en sostenibilidad y eficiencia.

Madrid y Lisboa: ejes emergentes para la nube europea

En el contexto europeo, Madrid está consolidándose como el hub de datos más importante del sur de Europa, rivalizando con París, Dublín y Ámsterdam. El atractivo de España radica en su equilibrio entre coste energético, clima favorable, acceso a cables submarinos y una legislación cada vez más favorable para este tipo de infraestructuras. Lisboa también empieza a captar operaciones de land banking vinculadas al desarrollo de data centers con foco en Latinoamérica y África.

Quiénes están detrás del auge

• Hiperescalares como AWS, Microsoft, Google y Oracle están firmando acuerdos plurianuales de suelo y energía, incluso años antes de necesitar capacidad real. Hoy representan más del 60 % de las adquisiciones de suelo para centros de datos a nivel global.
• REITs tecnológicos como Digital Realty, Equinix o CyrusOne expanden sus carteras hacia mercados secundarios buscando mayores retornos frente al estancamiento del inmobiliario tradicional.
• Fondos de infraestructura y private equity apuestan por el desarrollo “greenfield” (desde cero), acelerando proyectos a cambio de márgenes de capitalización más altos.

El nuevo modelo: primero la energía, luego el terreno

Una de las grandes transformaciones del sector en 2025 es el cambio de orden en los acuerdos: ya no se compra suelo para buscar después energía, sino que las operaciones se cierran una vez garantizado el suministro eléctrico. Los contratos de compra de energía a largo plazo (PPA), los derechos de acceso a la red y los incentivos renovables son el verdadero “pasaporte” para adquirir suelo.

En España, este enfoque ya se está aplicando en proyectos en Guadalajara, Aragón o Andalucía, donde promotores buscan alianzas directas con REE y compañías como Iberdrola o Naturgy.

Impacto para desarrolladores, inversores y gobiernos

• Para los promotores, los márgenes sobre el suelo se estrechan, pero se compensa con ventas rápidas una vez obtenidos los permisos. Las alianzas con utilities y administraciones son clave para competir.
• Para los inversores, los centros de datos se posicionan como un activo core frente a la caída del rendimiento en oficinas, retail o vivienda.
• Para los gobiernos, agilizar trámites y asegurar suministro energético limpio se ha vuelto una prioridad estratégica para atraer inversión tecnológica.

¿Dónde mirar en lo que queda de 2025?

• España y Portugal: con infraestructuras mejorando y acceso a cables submarinos, son claves para la conectividad suratlántica y mediterránea.
• Chile y Colombia: despuntan en Latinoamérica como puntos de entrada para clouds estadounidenses.
• Sudáfrica y Nigeria: comienzan a registrar movimientos de suelo vinculados al auge del cloud africano.
• Asia-Pacífico: Malasia, Filipinas y Tailandia se benefician del desbordamiento de Singapur.

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En resumen: en la segunda mitad de 2025, quien controle el binomio suelo + energía, controlará el futuro de los datos. La compra de terrenos para centros de datos se ha convertido en un arma geoestratégica para la era de la inteligencia artificial, y España, con su potencial logístico, energético y regulatorio, ya está en el tablero global.

La nube necesita tierra firme. Y esa tierra, cada vez es más cara.

Referencias: datacenters